《云创财经》 文 / 张彦

上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必文化”）主营文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理，是继锦和商业、圣博华康之后第三家即将迈入资本市场的以文化创意产业园为主业的公司。

德必文化此次拟在创业板上市，募集资金5.7亿元，计划用于园区智慧精装一体化升级项目、星光德必易园项目、德必岳麓WE项目、研发中心建设项目及补充流动资金。

据招股书披露，德必文化经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营，其中承租运营是其主要运营模式，通俗来说就是“二房东”，既然是“二房东”的运营模式，那么问题就来了，这个行业需要研发费用吗？募投项目中的研发中心建设项目真的有必要吗？另外，《云创财经》注意到，德必文化作为一个“二房东”，其所运营的这些园区存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致问题，这个问题很可能导致这些园区被扣上违章建筑的帽子，从而面临被拆除的巨大风险。

携重大瑕疵闯关创业板

对于文化创意产业园这个行业来说，产权手续不齐全、相关政策实施细则缺失、土地使用合法性一直是困扰这个行业的问题，其中，尤其以土地使用合法性问题最为突出，因此，土地使用合法合规性问题也是监管层重点关注的问题，已成功上市的锦和商业前两次IPO被否就是前车之鉴。

据招股书披露，德必文化的部分园区存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致问题。截止至2019年12月31日，公司承租运营的39个园区项目中17个园区承租的建筑物所在土地使用权系物业产权方以划拨方式取得，25个园区建筑物所在土地的实际使用情况与规划用途不一致，存在瑕疵的园区占比超过六成。

土地使用合法性问题可能为德必文化带来诸多隐患，其中最严重的就是其所运营的园区被扣上违章建筑的帽子，并带来可能被拆除的风险。目前，大多数文创园区都面临着变更用地性质难度大，不办理变更在后续改造中立项规划、建设施工、安监消防又无法通过的情况，因此，很多企业为了留下客户则铤而走险的采用了“未批即建”的办法，过着“刀尖上舔血”的日子，当年闹得沸沸扬扬的上海江场西路220号文创园项目因“违法建筑”问题被拆除就是典型的例子。

另外，德必文化租赁运营的房产还存在无产权、抵押、查封等瑕疵。其中，德必文化租赁运营的房产大多是老旧建筑改造再出租，很多房屋并无产权证书，这也为以后的运营带来的风险。而抵押问题则就比较严重了，2017年，德必文化子公司德莘文化从上海仪华服饰承租七星园区，该园区已被后者抵押给债权人，之后由于上海仪华服饰陷入债务危机被债权人起诉，七星园区后续的承租权存在被解除的风险，于是德必文化出于谨慎当年一次性计提减值损失高达1090.10万元，占当年净利润50%以上，而目前公司运营的德必虹桥绿谷WE"园区就存在已被抵押的情况，并不排除后续发生上述情况的可能性。

研发费用去向成谜

德必文化给自身的定位是从事文化创意产业细分领域的园区管理服务，属于“轻资产、重创意”的文化创意产业。在“承租运营”的经营模式下，公司通过前期的市场调研，以租赁方式取得具有改造升值空间的既有建筑经营权，对其进行重新市场定位和设计；通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善园区配套服务功能，将其打造成为符合文科创企业办公和经营需求的园区；通过招商和后续运营管理为文科创企业提供优质服务。

虽然招股书中德必文化将自身业务包装的“高大上”，但去繁从简，不就是“二房东”的业务吗？根据《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所属行业分类为“L72 商务服务业”；根据国家统计局发布的《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司所属的行业分类为“L72 商务服务业”之“L7221 园区管理服务”，严格意义上来说，德必文化应该属于房地产行业相关行业。

在大家的印象里，房地产行业属于较为成熟的传统行业，还真是想不出哪些方面需要研发投入。但我们在德必文化的募投项目中，却发现了研发中心建设项目。

据招股书披露，研发中心建设项目投资总额为5460.96万元，主要用于研发场地租赁费用、研发设备投资、研究开发费用、项目实施费用及预备费等。具体研发项目包括智慧园区信息服务平台、基于AI算法大数据分析系统、物联网设备管理云平台、物联网出入控制设备产品和工位传感器与签到设备等课题的技术研发和产品改进。

看到这些研发项目，我们不禁要问，这些不是一家互联网公司该做的事情吗？德必文化这样一家房地产公司去“跨界发挥”真的合适吗？俗话说得好，术业有专攻，对于德必文化的这些所谓的用于研发的投入到底是不是“滥竽充数”的用来包装募资，我们不做评价，相信市场自会公平的定夺。